อสังหาฯ น่ารู้

หากอยากได้นายหน้าอสังหาฯ มืออาชีพ (*ควรรับเฉพาะนายหน้าที่เป็นสมาชิกสมาคมนายหน้าอสังหาฯ หรือ ที่มีองค์กรรับรอง)

สัญญาปิด (Close Contract) ข้อดีคือ
  1. นายหน้าฯจะประเมินราคาทรัพย์สินว่าราคาเหมาะสมหรือไม่ เทียบกับผู้อื่นที่ขายทรัพย์แบบเดียวกันละแวกเดียวกัน (ปกติจ้างนักประเมินราคาเองก็มีค่าใช้จ่ายแล้ว)
  2. นายหน้าฯจะมีค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ค่าลงโฆษณาในเว็บดังๆที่ต้องมีค่าใช้จ่ายโฆษณา และ หากเป็นทรัพย์ราคาสูง ต้องมีคอนเนคชั่น กับนักลงทุนรายใหญ่ ซึ่งคนทั่วไปไม่มี
  3. จะมีการกระจายข่าวในกลุ่มนายหน้าอาชีพอีกนับร้อยคน (จ้าง 1 คน ได้ 500 คน) เพราะเขาไม่ต้องกลัวใครแย่งขายแล้วจะเสียเวลาเสียเงินทำตลาดเปล่า แต่จะช่วยกันขายแล้วไปแบ่งค่าคอมฯกันเอง
  4. ช่วยดูแลจัดหาผู้รับเหมามาปรับปรุงทรัพย์ (ถ้าอสังหาฯเสื่อมโทรมมาก) โดยเจ้าของจ่ายเอง แต่มีคนดูแลให้ จะได้ขายได้ราคาดีขึ้น
  5. จะอำนวยความสะดวกในเรื่องทางเอกสาร กฎหมาย ตรวจสอบเช็ค ช่วยแนะนำผู้ซื้อเรื่องการยื่นกู้เงิน การโอน การทำธุรกรรมต่างๆที่สำนักงานที่ดิน
  6. เจ้าของอสังหาฯ โดยเฉพาะที่อยู่ไกลจากทรัพย์ที่จะขาย และต้องทำงาน ก็ไม่ต้องกังวล เพราะมีคนคอยดูแลเปิดปิดให้ลูกค้าดู
  7. เจ้าของอสังหาฯ มักเคยประกาศขายเองแล้วระยะหนึ่ง แต่ขายไม่ได้ จึงคิดจะหานายหน้าช่วย เพราะหากขายได้เองคงขายไปนานแล้ว ไม่ถึงมือนายหน้าฯ ทรัพย์ที่ฝากนายหน้าฯจังมักจะเป็นทรัพย์ที่ขายยากระดับนึง หรือ เจ้าของไม่มีความรู้เรื่องการขายอสังหาฯเลย จึงไม่อยากวุ่นวาย
  8. เจ้าของอสังหาฯ ไม่ต้องรำคาญกับการเสียเวลาคอยตอบคำถามหรืออธิบายรายละเอียดให้นายหน้าอีกนับสิบรายที่ติดต่อเข้ามา หรือ คอยต่อรองราคากับลูกค้าหลายๆรายที่ติดต่อเข้ามาให้เสียเวลาเสียอารมณ์ เพราะเจ้าของทรัพย์บางรายเจรจาต่อรองไม่เป็น ทำให้ขายไม่ได้ซักที หรือบางทีได้ราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงเพราะอารมณ์อยากขายมากก็ลดราคาไปต่ำๆ
  9. สามารถควบคุมราคาขายได้จริงๆ เพราะ นายหน้าจะไม่บวก หรือ ลด ราคาขายเองโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเข้าของอสังหาฯ
  10. เมื่อครบเวลาตามกำหนดสัญญา เช่น 1 ปี เขาเสียเงินเสียเวลาไปมากมาย หากขายไม่สำเร็จ เจ้าของทรัพย์ไม่ต้องเสียเงินซักบาท เวลาในการพาลูกค้าชมทรัพย์ก็ไม่ต้องเสีย เวลาในการเจรจาต่อรองก็ไม่ต้องเสีย

1. เมื่อนายหน้าฯประกาศออกไป คนเห็นทรัพย์ในประกาศ มักจะขับรถไปดูเองถึงที่ เมื่อเจอเจ้าของก็คุยกัน เจ้าของก็คิดเอาเองว่าลูกค้ามาติดต่อเจ้าของเองโดยตรง ทั้งที่ความจริงแล้วไม่ใช่ แต่เจ้าของไม่มีทางรู้ได้ เพราะโฆษณาออกไปทุกสื่อ

2. แม้โพสต์ที่เจ้าของประกาศเองในสื่อออนไลน์ หากเพื่อนหรือญาติเห็น ก็มักติดต่อเจ้าของเข้ามาต่อรองกดราคา หรือ เสนอตัวเป็นนายหน้าฯทั้งๆที่ไม่มีความรู้ด้านการขายอสังหาฯ คิดว่าเผื่อฟลุ๊ค แค่นั้น ทำให้เจ้าของทรัพย์เสียโอกาสในการขายหากเผลอรับปากไป

3. ปลอดภัยจากมิจฉาชีพ ที่มาหลอกลวงเจ้าของทรัพย์ฯ

4. ดังนั้น เมื่อทำสัญญาตั้งนายหน้าฯแบบปิด แล้ว เจ้าของทรัพย์ก็ต้องรักษาสัญญา เมื่อขายได้แม้จะขายเองก็ต้องจ่ายตามที่ตกลงไว้ในสัญญาแต่งตั้งนายหน้าฯ เพราะนายหน้าฯ เอง ก็กลัวว่าจะเหนื่อยฟรี เสียเงินฟรี เสียเวลาฟรีเป็นปี เพราะเจ้าของไม่ทำสัญญาปิด.
   สัญญาแบบเปิด (Open Contract)

5. เจ้าของที่คิดว่าจะขายเอง แต่แต่งตั้งนายหน้า หวังให้มีคนช่วยทำตลาดให้ โดยตนเองจะได้เบาแรง

6. เจ้าของอาศัยอยู่ในบ้านหรือคอนโดฯ นั้นๆอยู่แล้ว หรือ คิดว่าจะมาเปิดให้ลูกค้าเอง เจรจาต่อรองเอง มีเวลาเยอะ ซึ่งปกติหากเป็นแบบนี้ นายหน้าฯ(มืออาชีพ) มักไม่รับเป็นนายหน้าให้ ท่านก็จะได้แต่นายหน้าฯที่รับงานแบบเผื่อฟลุ๊คแต่ทำงานไม่เป็น เท่านั้น

7. ควบคุมราคาขายได้ยาก เพราะนายหน้าฯแต่ละคนก็อยากจะขายได้เพื่อได้ค่าคอม พอรู้ว่าเจ้าของยอมลดราคาขายจากการต่อรองจากคนก่อนหน้า หรือราคาที่เจ้าของรับได้ ก็จะปรับลดราคาเองเลยโดยไม่ขออนุญาตก่อนทำให้ราคาที่ประกาศขายต่ำกว่าที่เจ้าของฯ อยากขายจริงๆ พอมีคนสนใจก็ต่อราคาต่ำลงมาอีก สุดท้ายได้ต่ำกว่าที่ต้องการอยู่ดี

8. นายหน้าฯ มักไม่ทุ่มเทเต็มที่ เพราะคิดว่าต่อให้หาคนซื้อมาได้ แต่เจ้าของไปตกลงกันกับคนอื่นไว้แล้ว ก็เสียเวลาเปล่า

9. นายหน้าฯ มักไม่บอกนายหน้าฯอื่น เพราะกลัวคนมาแย่งขาย ยิ่งทำให้ขายได้ช้าออกไปอีก

10.  นายหน้าฯ (มืออาชีพ) มักไม่รับทำตลาดให้กรณีสัญญาเปิด (Open Contract) เพราะการทุ่มทุน ทุ่มเวลา มักเสียเปล่า

11. นายหน้าฯ ที่รับสัญญาแบบนี้ บางท่านเอาไปโพสต์ประดับเว็บของบริษัทฯตน ให้ดูว่ามีทรัพย์ฝากขายมากมาย ทั้งๆที่ส่วนใหญ่ขายไม่ออก และไม่ได้โฟกัสอย่างจริงจัง

12. ทรัพย์ที่นายหน้ามืออาชีพจะรับแบบสัญญาเปิด มักเป็นกรณีที่พิจารณาแล้วเห็นว่าเจ้าของขายราคาถูกกว่าราคาตลาดมาก และมีโอกาสขายได้เร็วมาก อีกทั้งมีลูกค้าที่เคยฝากนายหน้าฯหาทรัพย์แบบนี้อยู่ในมืออยู่แล้ว จึงจะรับ

การขายอสังหาฯ ได้เร็วหรือไม่ ยังขึ้นอยู่กับ
1. ราคาขายที่เจ้าของตั้งขาย ในแต่ละทำเล หากตั้งสูงกว่าราคาตลาดมากและไม่คิดจะลดราคา ต่อให้นายหน้าเทวดาที่ไหนก็ขายให้ไม่สำเร็จครับ เพราะลูกค้าก็มักฉลาดพอที่จะเช็คราคาทุกเว็บ และ ทุกที่ ก่อนมาถามซื้อ
2. เจ้าของที่ใจไม่นิ่ง เดิมตั้งราคาสมเหตุสมผลอยู่แล้ว พอมีคนมาดูมากขึ้น ก็เรียกราคาเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ ตามแต่ใจตัวเอง สุดท้ายไม่มีใครซื้อ จนนายหน้าฯมืออาชีพบางคนเคยแซวว่า "จะใช้เงินชาตินี้ หรือ ใช้ชาติหน้า" เพราะเปลี่ยนราคาไปเรื่อยๆเหมือนไม่ตั้งใจจะขาย หรือ กะจะไม่ให้ผู้ซื้อได้รับผลประโยชน์ใดๆด้านราคาในการซื้อเลย

3. สภาพเศรษฐกิจ ในสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ คนเก็บเงิน นักลงทุนชะลอการลงทุน การขายอสังหาฯ ก็มักจะยากตามไปด้วย

จึงต้องพิจารณาทั้งสองด้านครับ ที่สำคัญ คือ นายหน้าที่ท่านเลือกทำสัญญาแบบปิดนั้น เป็นมืออาชีพไหม (มืออาชีพ คือ ทำเป็นอาชีพ ทำเพื่อหาเลี้ยงชีพ ผ่านการฝึกอบรมและการสอบนายหน้าฯ มาก่อน) หรืออย่างน้อยก็ต้องอยู่ในทีมงานที่มีมืออาชีพอยู่ มีความรู้ เคยผ่านการอบรมอาชีพนายหน้าอสังหาฯ รู้กฎหมายอสังหาฯ มีบัตรประจำตัว เพื่อจะได้ตามตัวได้หรือแจ้งสมาคมนายหน้าได้ หากเกิดปัญหา.
หากท่านเช็กข้อมูลก่อนการทำสัญญา เชื่อว่าท่านจะได้นายหน้าอสังหาฯมืออาชีพ ซึ่งจะช่วยท่านได้ แม้ดูเหมือนเขาจะทำงานง่ายๆสบายๆ แล้วก็ได้คนซื้อเลย เกิดเสียดายเงินค่านายหน้าฯ ก็โปรดเข้าใจว่า เพราะความชำนาญของเขา เพราะคอนเนคชั่น ของเขา เพราะจังหวะเวลา เหมือนคนที่ไปหาหมอคงต้องการหมอที่ชำนาญรักษาคล่องแคล่วเหมือนง่ายๆ คงไม่ต้องการคนที่ทำเหมือนทุกอย่างดูยุ่งยากไปหมด ใช่ไหมครับ
ขอเพียงแต่ท่านก็ต้องรักษาสัญญา คือ จ่ายค่านายหน้าฯ ตามสัญญา ก็จะมีความสุขทั้งสองฝ่ายค่ะ

• สัญญาปิด (Close Contract) จะดีกว่าสัญญาเปิด (Open Contract) ถ้าท่านเลือกนายหน้าอสังหาฯ มืออาชีพ